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RESUMEN. Decreto-Ley 6/2012 y Ley 1/2013. Código Guindos de buenas prácticas

by en 17/06/2013

Modificada en la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social

Entrada en vigor

11 de marzo de 2012
15 de mayo de 2013 (modificaciones)

A quiénes se aplica

1. A los deudores y a los avalistas situados en el umbral de exclusión con contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria

2. Son de aplicación general las medidas contenidas en los artículos 12 (procedimiento de ejecución extrajudicial) y 13 (preferencia para el acceso a las ayudas a los inquilinos).

Umbral de exclusión.

Se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores y avalistas de un crédito garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos TODAS las circunstancias siguientes:

¿Qué es el IPREM? El Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) es el índice empleado como referencia para la concesión de ayudas, becas, etc. Nació en el año 2004 para sustituir al Salario Mínimo Interprofesional porque va creciendo a un ritmo menor que el Salario Mínimo, lo cual restringe el acceso a las ayudas para las economías familiares más desfavorecidas.
El valor mensual del IPREM para 2013 es 532,51€

1. Ha de ser la única vivienda, propiedad del deudor

2. Préstamo/crédito concedido para su adquisición

3. El conjunto de ingresos de la unidad familiar no puede superar 3 veces el IPREM (en ciertos casos de discapacidad, enfermedad o dependencia, 4 veces el IPREM)

4. Que en los últimos cuatro años se haya producido una alteración significativa delas circunstancias económicas o familiares.

5. Cuota hipotecaria superior al 50 por 100 de los ingresos netos de la unidad familiar (en ciertos casos de discapacidad, enfermedad o dependencia, el 40%)

6. Los miembros de la unidad familiar han de carecer de bienes patrimoniales para hacer frente a la deuda

Se entiende por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge o pareja de hecho inscrita y los hijos que residan en la vivienda independientemente de su edad

Modo de acreditación de los requisitos.

Presentación de los siguientes documentos:

a) Certificado de rentas expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación a los cuatro últimos ejercicios tributarios.

b) Últimas tres nóminas percibidas.

c) Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

c) Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.

d) En caso de trabajador por cuenta propia, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.

e) Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.

f) Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

g) Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

c) Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.

f) Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.

g) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión según modelo aprobado por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas.

Avalistas e hipotecantes no deudores.

Los fiadores e hipotecantes no deudores que se encuentren en el umbral de exclusión podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de exclusión.

Moderación de los intereses moratorios.

A partir del momento en el que el deudor acredite que se encuentra situado en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2 por cien sobre el capital pendiente del préstamo. Esta medida se aplica, aunque la entidad financiera no haya firmado el Código de Buenas Prácticas.
En los procedimientos de ejecución iniciados y no concluidos a la entrada en vigor de esta Ley, y en los que se haya fijado ya la cantidad por la que se solicita que se despache ejecución, el Secretario judicial o el Notario dará al ejecutante un plazo de 10 días para que recalcule la cantidad.

CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS PARA LA REESTRUCTURACIÓN VIABLE DE LAS DEUDAS CON GARANTÍA HIPOTECARIA SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL.

1. El valor de adquisición de la vivienda que se financia habrá de ser inferior a los siguientes márgenes:

a) Municipios de más de 1.000.000 de habitantes

250.000 euros para viviendas habitadas por una o dos personas, ampliándose dicho valor en 50.000 euros adicionales por cada persona a cargo, hasta un máximo de tres

b) Municipios entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes

225.000 euros para viviendas habitadas por una o dos personas, ampliándose dicho valor en 45.000 euros adicionales por cada persona a cargo, hasta un máximo de tres

c) Municipios entre 100.001 y 500.000 habitantes

187.500 euros para viviendas habitadas por una o dos personas, ampliándose dicho valor en 37.500 euros adicionales por cada persona a cargo, hasta un máximo de tres

d)Municipios de hasta 100.000 habitantes

150.000 euros para viviendas habitadas por una o dos personas, ampliándose dicho valor en 30.000 euros adicionales por cada persona a cargo, hasta un máximo de tres.

2. Se suscribirán de forma voluntaria las entidades de crédito.

3. Una vez suscrito, su cumplimiento será obligatorio.

4. Las entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas habrán de informar adecuadamente a sus clientes sobre la posibilidad de acogerse a lo dispuesto en el Código. Esta información habrá de facilitarse especialmente en su red comercial de oficinas. En particular, las entidades adheridas deberán comunicar por escrito la existencia de este Código, con una descripción concreta de su contenido, y la posibilidad de acogerse a él para aquellos clientes que hayan incumplido el pago de alguna cuota hipotecaria o manifiesten, de cualquier manera, dificultades en el pago de su deuda hipotecaria.

5. Régimen sancionador.-

El incumplimiento de las obligaciones que derivan de esta Ley para las entidades adheridas se considerará infracción grave, que se sancionará de acuerdo con lo establecido en la Ley 26/1988, de 29 de julio.

El deudor que se hubiese beneficiado de estas medidas de reestructuración sin reunir los requisitos será responsable de los daños y perjuicios ocasionados, así como de todos los gastos generados, sin perjuicio de otras responsabilidades. También incurrirá en responsabilidad quien busque situarse o manteners en el umbral de exclusión con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas.

ANEXO

B) Fases.

El Código de Buenas Prácticas se aplicará en las siguientes fases:

1. Medidas previas a la ejecución hipotecaria: Reestructuración de la deuda.

a. Podrán solicitarla a la entidad y obtenerla los deudores en el ámbito de exclusión, para alcanzar la viabilidad de la deuda. Pueden hacerlo, incluso iniciado el procedimiento de ejecución, hasta el anuncio de la subasta.

b. La entidad deberá presentar un plan en el plazo de un mes, que deberá incluir:

– una carencia en la amortización de capital de cinco años

– la ampliación del plazo de amortización hasta cuarenta años desde la concesión del préstamo

– la reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 puntos durante la carencia

c. Potestativamente, las entidades podrán reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor.

d. La amortización anticipada solicitada durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración no tendrá costes por compensación.

2. Medidas complementarias

– Si, pese a la refinanciación, resulta inviable el pago de la deuda, el deudor podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortización que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar en el plazo de un mes a contar desde la acreditación de la inviabilidad del plan.

– Se considerará inviable cualquier reestructuración que suponga para la unidad familiar una cuota mensual superior al 50 por 100 de sus ingresos.

– Podrán solicitar la quita los deudores antes y durante el procedimiento de ejecución, aunque se haya anunciado la subasta y también aquellos deudores que, estando incluidos en el umbral de exclusión, no han podido optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.

– La entidad realizará el cálculo entre tres métodos que se especifican, siendo uno de ellos el de reducir la deuda un 25%.

3. Medidas sustitutivas

1. Si ninguna de las dos fases anteriores resulta viable, los deudores en ámbito de exclusión podrán solicitar la dación en pago de la vivienda, quedando obligada la entidad a aceptarla.

2. Sólo podrán acogerse a esta dación en pago aquellas hipotecas constituidas para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no haya excedido de los siguientes valores:
a) para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros;
b) para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros;
c) para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros;
d) para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.

3. El plazo es de doce meses desde la solicitud de la reestructuración

4. Supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con la hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda

5. El deudor podrá permanecer un plazo mínimo de dos años como arrendatario pagando una renta anual equivalente al 3 por 100 del importe de la deuda pendiente en el momento de la dación. Durante dicho plazo, el impago de la renta devengará un interés de demora del 10 por 100.

6. La dación en pago no será aplicable cuando ya se haya anunciado la subasta o si la vivienda está gravada con cargas posteriores.

7. Las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que éste pueda prestar en dicha transmisión.

Medidas fiscales.

a) Las escrituras de formalización de las novaciones de préstamos y créditos hipotecarios que se produzcan al amparo de este Real Decreto quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados de este Impuesto.

b) Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Ley Reguladora de las Haciendas Locales. En las transmisiones realizadas con ocasión de la dación en pago de la vivienda tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble, sin que el sustituto pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas.

c) IRPF. Estará exenta de este Impuesto la ganancia patrimonial que se pudiera generar con ocasión de la dación en pago de la vivienda.

d) Aranceles. Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelación del derecho real de hipoteca en los casos de dación en pago de deudor hipotecado situado en el umbral de exclusión de este real decreto-ley, se bonificarán en un 50 por cien. El deudor no soportará ningún coste adicional de la entidad financiera que adquiere libre de carga hipotecaria, la titularidad del bien antes hipotecado.

e) Viviendas de Protección Oficial. Exención de devolución de ayudas y beneficios fiscales a los beneficiarios de ayudas estatales para la adquisición de viviendas acogidas a financiación estatal protegida. No se les exigirá la autorización administrativa ni el reintegro a la Administración General del Estado de las ayudas recibidas ni de las exenciones o bonificaciones tributarias otorgadas cuando la vivienda protegida sea objeto de dación en pago al acreedor o de transmisión mediante procedimiento de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial. Tampoco se exigirá la devolución de las ayudas otorgadas cuando se modifiquen al amparo de esta Ley las condiciones de los préstamos regulados en los distintos planes estatales de vivienda aun cuando éstos se conviertan en préstamos libres. Esto será de aplicación tanto a los procedimientos iniciados a la entrada en vigor de la Ley como a aquellos otros que, habiéndose iniciado antes de dicha fecha, no hayan finalizado.

Contratos de arrendamiento.

Podrán ser beneficiarias de las ayudas a los inquilinos y tendrán la consideración de colectivo con derecho a protección preferente para el acceso a estas ayudas:

1. Las personas que hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento de su vivienda habitual por ejecución hipotecaria con posterioridad al 1 de enero de 2012

2. Los solicitantes que suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la aplicación de este decreto.

3. Los contratos de arrendamiento que se suscriban como consecuencia de la aplicación del Código de Buenas Prácticas se considerarán contratos de arrendamientos de vivienda y estarán sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, excepto a lo previsto en sus artículos 9 y 18 (plazo mínimo y actualización de renta), con las especialidades que se regulan a continuación.

a) La duración será de dos años, sin derecho a prórroga, salvo acuerdo escrito de las partes.

b) La renta durante el período de dos años quedará establecida de conformidad con los parámetros del Código de Buena Prácticas. Después, se aplicarán criterios de mercado.

c) Procederá el desahucio del arrendatario tras seis meses de impago de la renta sin que éste se haya regularizado en su integridad.

d)También procederá el desahucio si transcurrido el plazo de dos años de duración, el arrendatario no desalojara la vivienda.

Broma_Guindos

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